Com o salário mínimo a 820€ e o preço médio de uma casa a 300.000€, parece-nos que o melhor plano para a habitação é mesmo sonhar! 

Mas como a esperança é a última a morrer e o SOS Glitter está aqui mesmo para vos ajudar em situações SOS, decidimos conversar com o Ricardo Cardoso, um gestor de crédito conceituado e especializado em crédito à habitação, talvez ele nos ajude nesta, que parece ser uma missão impossível, para qualquer 007. 

Para isso criámos um Manual, um pouco extenso, mas que reúne toda a informação que precisas mesmo de saber!

Manual para comprar casa 

Por onde começar
Intenção de compra e apoios:

1. Quando é que sabemos que chegou a altura de comprar casa?

RC: Será sempre uma decisão muito pessoal, mas há alguns sinais que podem indicar que é o momento certo: estabilidade financeira, pessoal e profissional, poupanças disponíveis, capacidade para assumir esse compromisso financeiro, compra alinhada com planos e médio/longo prazo. Reunindo estes fatores, creio que podemos considerar altura ideal.

2. Ainda compensa arrendar?

RC: Depende de cada caso. Se a vida profissional exigir mobilidade ou não houver capacidade para comprar, arrendar pode ser a opção mais viável. Num cenário de maior estabilidade, a médio/longo prazo, existindo capacidade e viabilidade, comprar é a melhor solução. Até porque está a investir num ativo que passará a ser propriedade e que, muito provavelmente, irá valorizar. Mas esta é a minha opinião.

3. Quais as primeiras coisas a analisar quando se toma a decisão de avançar?

RC: Tomada essa decisão e antes de começar a visitar imóveis, é importante avaliar e perceber a capacidade de endividamento, estar bem ciente dos rendimentos e despesas mensais, bem como do valor de prestação e custos inerentes ao processo de compra. Uma preparação antecipada pode evitar imprevistos. A somar, a obtenção de uma pré-aprovação bancária permitirá uma maior capacidade negocial. Deve, ainda, assegurar-se que é acompanhado por um gestor de crédito, que o acompanhará em todo o processo.

4. Que entrada é que devemos dar para termos as melhores condições?

RC: Não sendo elegível para o financiamento a 100%, é importante contar com, pelo menos, 10% do valor de aquisição só para a entrada, excluindo despesas processuais. A possibilidade de dar uma entrada superior pode valorizar a proposta e ajudar a obter melhores condições de crédito, uma vez que é indicador de uma condição financeira sólida, representado menor risco para o banco.

5. Como funciona a medida de garantia pública no Crédito à habitação?

RC: Resumidamente, é uma medida do Estado que visa facilitar o acesso ao crédito para a compra da primeira habitação própria permanente (HPP) a jovens até aos 35 anos. Nesta situação, o Estado surge como uma espécie de fiador. Para poder beneficiar desta medida, alguns requisitos têm de ser cumpridos pelo(s) proponente(s): 

• Idade entre 18 e 35 anos, inclusive. No caso de ser um casal, ambos têm de ter até 35 anos; 
• Domicílio fiscal em Portugal; 
• Não possuir qualquer outro imóvel para habitação; 
• Os rendimentos anuais não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, cerca de 80.000€ por ano; 
• Valor do imóvel não pode exceder os 450.000€; 
• A garantia do Estado não ultrapasse 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano; 
• Situação fiscal e contributiva regularizada; 
• Não ter beneficiado previamente desta Garantia. 

Mesmo cumprindo todos estes critérios, é importante realçar que a taxa de esforço deve estar enquadrada nas diretrizes do Banco de Portugal.

6. É uma opção viável para um jovem que tencione comprar a sua primeira casa?

RC: É objetivamente uma opção viável. Permite que acedam ao financiamento sem necessidade de entrada inicial, o que era um dos grandes entraves dos jovens. De toda a forma, exige um planeamento adequado, pois é um investimento a longo prazo.

7. Que outros apoios existem, mas que não são tão conhecidos?

RC: A par da garantia pública do Estado, há a popular isenção de IMT e imposto de selo, ambas possíveis de beneficiar em simultâneo. Além disso, existem outros apoios: se tiver um imóvel inserido numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) e pretender a reabilitação do mesmo, o IVA é reduzido a 6%. Ainda, se comprar um imóvel com o intuito de o reabilitar, caso o mesmo esteja numa ARU, pode também usufruir da isenção do IMT na compra e na venda após as obras. 

Nota: É necessário cumprir determinados critérios legais para beneficiar destes apoios.

8. Além do valor da casa, quais são os valores que temos de pagar no momento da compra? E depois da compra?

RC: Durante o processo de compra e além da entrada inicial, são cobradas: comissões bancárias, avaliação do imóvel, impostos e despesas notariais. 

Depois da compra: prestação mensal do crédito e dos seguros associados ao mesmo, IMI (anual), despesas de condomínio (se aplicável).

Condições de Crédito: 

9. Qual é o montante máximo que posso financiar?
   RC: Neste caso, o mais comum é em forma de percentagem. Sendo elegível para a garantia do Estado, pode chagar aos 100%.
   Caso contrário, os bancos poderão financiar, no máximo, até 90%, considerando que é para habitação própria permanente. Se for para habitação secundária ou para investimento, o máximo será até 80%. Saliento que as percentagens têm como referência o menor dos valores entre o da aquisição e o da avaliação do imóvel. A taxa de esforço também irá influenciar o montante máximo a financiar.
   
   
10. Quais as condições e documentos necessários para aprovação do crédito?
    RC: É recomendável apresentar estabilidade profissional, rendimentos consistentes para suportar a prestação, taxa de esforço enquadrada com os limites estipulados e não ter qualquer registo de incumprimento no Banco de Portugal. Relativamente aos documentos, regra geral, são necessários os seguintes:

• Documento de identificação; 
• Comprovativos de rendimentos; 
• Extratos bancários; 
• IRS e respetiva nota de liquidação, do último ano; 
• Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal; 
• Declaração de efetividade / Contrato de trabalho; 
• Documentação do imóvel (aquando da identificação do mesmo).
  

11. Quais as melhores taxas de juro (TAN e TAEG)? 

RC: Neste contexto, creio que não existe uma resposta muito objetiva, pois as taxas estão dependentes de algumas variáveis: perfil do cliente, prazo, montante financiado, tipo de taxa e até do próprio banco. Para melhor enquadramento, passo a explicar a TAN e TAEG. A Taxa Anual Nominal (TAN) representa o custo dos juros, em forma de percentagem, que o banco cobra pelo valor financiado. No caso de optar por taxa variável, esta taxa é a soma da Euribor e spread contratados. Nesta situação, a prestação pode alterar mediante as oscilações da Euribor. Se o decidir por taxa fixa, a TAN manter-se-á inalterada durante o período estabelecido. Já a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) reflete o custo total do crédito para o cliente. A TAEG engloba os juros (TAN) e outros custos associados ao empréstimo, como comissões bancárias, impostos, seguros.

12. Qual a taxa de esforço aceitável pelo banco? E qual a ideal?
    RC: É algo que não é completamente linear e depende também do perfil do cliente e da segurança que transmite ao banco. Contudo, uma taxa de esforço entre os 30% e os 35% é o ideal, cerca de um terço do rendimento líquido do agregado familiar. A recomendação do Banco de Portugal, que regula e supervisiona as instituições de crédito, é que a DSTI (Debt Service-To-Income) não seja superior a 50%. 

Nota: A DSTI é o termo utilizado pelo Banco de Portugal e, embora a fórmula seja semelhante à da taxa de esforço, são aplicados critérios mais rigorosos. 

13. Qual o spread proposto e é negociável?

RC: Cada caso é um caso e o spread proposto pelos bancos será ajustado ao cliente e à análise de risco que o banco fará do mesmo, avaliando a condição financeira, taxa de esforço e o histórico na banca. Ser acompanhado por um intermediário de crédito e tendo propostas de diferentes bancos, pode permitir negociar melhores condições.

14. Qual a diferença entre taxa fixa, variável e mista? E qual é a opção que aconselha?
    RC: A opção que aconselho estará de acordo com aquilo que cada cliente me permita perceber das suas condições e perspetivas futuras. Em conjunto, fazemos uma análise cuidada e detalhada, pois é algo que poderá impactar a sua vida, e o ideal é que seja o mínimo possível. Se o objetivo for segurança, estabilidade e previsibilidade, a taxa fixa pode ser a solução. Neste momento, mesmo podendo ter taxas mais elevadas, o cliente sabe que, independentemente das variações do mercado, a prestação manter-se-á sempre igual.
    No caso da taxa variável durante todo o contrato, o cliente deve ter uma maior tolerância ao risco e estar preparado para eventuais oscilações, que podem acontecer a 3, 6 ou 12 meses, dependendo da evolução do indexante (Euribor) que esteja contratada. Já a taxa mista surge como uma alternativa mais equilibrada, contemplando o melhor dos dois: um período de taxa fixa (a definir pelo cliente – ex: 2, 3, 5, 10 anos..), seguido do restante em contexto de taxa variável. Combina tranquilidade e risco.
    
    
15. Uma pessoa solteira consegue a aprovação de um Crédito Habitação?
    RC: Se tiver capacidade financeira sólida, a taxa de esforço enquadrada, sendo um perfil que transmita estabilidade e segurança ao banco, poderá ter o seu crédito aprovado, sim.
    
    
16. E no caso de ser uma pessoa com doenças crónicas, também consegue um crédito sozinha?
    RC: A doença crónica, por si só, não é um impedimento para a aprovação do crédito. A juntar a tudo o que, geralmente, é necessário para obter crédito, a questão mais relevante estará relacionada com o seguro de vida (prémio mais alto, exclusões..), que é obrigatório. Pode ser um processo mais complexo, mas de possível concretização.

Custos e Comissões:

17. Que comissões estão associadas ao crédito?
    RC: Existe um conjunto de comissões para as quais o cliente deve estar preparado, sendo as principais: comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, solicitadoria, comissão de formalização, comissão de manutenção de conta, comissão de reembolso antecipado, cancelamento de hipoteca. Estas comissões são cobradas em diferentes etapas do processo de crédito e, algumas delas, podem até ser isentas. Importa analisar caso a caso.

18. É preciso contratar produtos adicionais (seguros, cartões, etc.)?
    RC: Não há essa obrigatoriedade, mas é normal os bancos apresentarem melhores condições com a subscrição de determinado(s) produto(s). Não sendo condição de aprovação, aconselho não aceitar logo a primeira proposta e avaliar outras soluções do mercado. Mais uma vez, reitero que o acompanhamento de um intermediário de crédito pode ser fundamental.
    
    
19. Quanto custa o seguro de vida e o seguro multirriscos? São obrigatórios?
    RC: A contratação de seguro multirriscos e seguro de vida associados ao crédito é exigida pelos bancos. No caso do seguro de vida, o valor estará relacionado com fatores como a idade, condição de saúde ou capital seguro. Já o valor do seguro multirriscos depende do imóvel e do presumível valor de reconstrução do mesmo. Sem prejuízo das condições apresentadas pelo banco, recomendo analisar as ofertas de outras seguradoras, para que se possa optar pela que oferece as condições mais vantajosas.
    
    
20. Há custos com avaliação do imóvel? São da responsabilidade de quem?
    RC: Sim, existe uma comissão de avaliação e, regra geral, é da responsabilidade do cliente. Contudo, há exceções, e o banco pode assumir este custo em determinadas situações.

Flexibilidade e Riscos:

21. Posso amortizar o crédito antecipadamente sem penalização?
    RC: Sim, é possível amortizar antecipadamente sem penalização, sob certas condições. Contudo, importar frisar que, habitualmente, existe comissão por amortização antecipada, quer seja parcial ou total. Em contexto de taxa variável, a penalização é de 0,5% sobre o capital amortizado. A boa notícia é que, de acordo com as orientações em vigor, esta comissão está suspensa até final do presente ano (2025). Se o contrato se encontra em período de taxa fixa, a comissão por amortizar antecipadamente é de 2% do montante a reembolsar.
    
    
22. O que acontece se tiver dificuldade em pagar?
    RC: Neste caso, o meu conselho é que o cliente informe de imediato a instituição financeira, para que seja analisada a situação e propostas alternativas adequadas. O principal objetivo deverá ser evitar o incumprimento das obrigações.
    
    
23. O que acontece se perder o emprego ou tiver baixa médica prolongada?
    RC: Tal como referido na questão anterior, o contacto atempado com a entidade financeira é crucial, para que a mesma possa ter conhecimento da situação atual e avaliar soluções ajustadas à realidade. Além disso, o cliente deve confirmar se tem algum seguro que o proteja em caso de desemprego ou baixa médica.

Sobre o Ricardo e o seu trabalho:

24. Porque é que um Gestor de Crédito é uma mais-valia neste processo?
    RC: Acima de tudo, poupa tempo, dinheiro e burocracias ao cliente, com o objetivo de esclarecer, simplificar e otimizar todo o processo de crédito. O facto de trabalhar com vários bancos, de conhecer as políticas e campanhas de cada um, aliado a um maior poder de negociação, permite ao gestor de crédito negociar condições mais competitivas e ajustadas ao perfil do cliente que, ao fazê-lo sozinho, seriam difíceis de obter. Além disto, oferece um acompanhamento personalizado e imparcial durante todas as etapas do processo. Mesmo representando uma enorme mais-valia, este serviço de intermediação de crédito é totalmente gratuito para o cliente, pois somos comissionados pelas instituições bancárias.
    
    
25. Qual o valor a investir para contratar um Gestor de Crédito?
    RC: Embora receba um acompanhamento completo e especializado, na maioria dos casos, o cliente não tem qualquer custo. A remuneração é feita pelos bancos, após aprovação e contratação do crédito.
    
    
26. Trabalha com algum banco em regime de exclusividade ou pode trabalhar com vários?
    RC: Não tenho exclusividade com nenhuma entidade bancária. O facto de trabalhar com vários bancos permite-me comparar e apresentar soluções mais vantajosas para o cliente, de forma imparcial e transparente.
    
    
27. O que diferencia a suas propostas das que uma pessoa conseguiria sozinha?
    RC: Poder negocial devido ao volume de negócios com os bancos e conhecimento das condições praticadas no mercado, de modo a conferir o acesso a condições mais vantajosas para o cliente. Por exemplo, num crédito de 200.000,00€, a diferença de 0,5% no spread pode ter um impacto considerável.
    
    
28. Por último, como podem, as nossas leitoras, contratar este serviço de acompanhamento na compra de um imóvel?
    RC: É muito simples: basta entrarem em contacto comigo, através das redes sociais, do link ou contactos disponíveis nas mesmas. Terei todo o gosto em poder ajudar!

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